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Immobilien als Kapitalanlage

Betongold im Fokus: Vor- und Nachteile vermieteter Immobilien als Teil deiner Altersvorsorge.

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Veröffentlicht am Aktualisiert am

Mit KI-Unterstützung geschrieben, geprüft von Mike Petersen

Immobilien gelten als Sachwert, der langfristig vor Inflation schützen kann. Doch der Markt hat sich durch gestiegene Zinsen und neue energetische Anforderungen deutlich verändert. Eine vermietete Immobilie kann ein guter Baustein sein – sie ist aber kein Selbstläufer.

Vorteile

  • Laufende Mieteinnahmen und die Chance auf Wertsteigerung.
  • Hebel durch Fremdkapital: Mit relativ wenig Eigenkapital lässt sich ein größerer Wert finanzieren.
  • Steuerliche Aspekte: Bei vermieteten Immobilien können z. B. Abschreibungen und Finanzierungskosten steuerlich relevant sein. Das Gebäude (nicht den Grund und Boden) schreibst du in der Regel linear mit 2 % pro Jahr ab, bei Fertigstellung ab 2023 mit 3 % und bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 %. Für neue Wohngebäude geht es auch degressiv: jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert, ein späterer Wechsel zur linearen Abschreibung ist erlaubt. Voraussetzung ist, dass der Bau laut Baubeginnsanzeige zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt, oder dass du den Neubau mit einem Kaufvertrag aus diesem Zeitraum bis zum Ende seines Fertigstellungsjahres kaufst.

Nachteile und Risiken

  • Hohe Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), Notar, Grundbuch und ggf. Makler summieren sich schnell auf 10 % oder mehr des Kaufpreises.
  • Klumpenrisiko: Oft steckt ein großer Teil des Vermögens in einem einzigen Objekt.
  • Leerstand und Mietausfälle können die Rechnung schnell kippen.
  • Wenig flexibel: Eine Immobilie lässt sich nicht mal eben verkaufen.
  • Zehn Jahre Spekulationsfrist: Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Das gilt nicht, wenn du selbst darin gewohnt hast: entweder die ganze Zeit seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Nach zehn Jahren bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei.
  • Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Sinkt der Wert oder steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, verstärkt die Finanzierung auch Verluste.

Worauf du achten solltest

  • Lage, Lage, Lage: Die Mikrolage entscheidet über Vermietbarkeit, Miete und Wiederverkaufswert.
  • Zustand: Prüfe Sanierungsstau und energetischen Zustand. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit seiner Reform im Juli 2026 heißt, kann Investitionen nötig machen, z. B. bei der Heizung oder durch Nachrüstpflichten nach dem Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses – informiere dich über den aktuellen Stand.
  • Finanzierung: Plane eine solide Tilgung und einen Puffer für steigende Zinsen ein.
  • Rücklagen: Instandhaltung kostet laufend Geld. Plane Rücklagen von Anfang an mit ein.
  • Absicherung: Für ein Haus brauchst du als Eigentümer eine Wohngebäudeversicherung, bei einer Finanzierung verlangt die Bank sie in der Regel. Bei einer Eigentumswohnung versichert die Eigentümergemeinschaft das ganze Gebäude. Prüfe in beiden Fällen, ob Elementarschäden mitversichert sind. Wohngebäudeversicherungen vergleichen* (öffnet in neuem Tab)
  • Aufwand: Eine Immobilie erfordert aktives Management – oder eine gute Hausverwaltung, die ebenfalls Geld kostet.

Quellen

*Affiliate-Link (Werbung): Wenn du darüber einen Vertrag abschließt, erhalten wir eine Provision. Für dich ändert sich am Preis nichts.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.