Immobilien als Kapitalanlage

Betongold im Fokus: Vor- und Nachteile vermieteter Immobilien als Teil deiner Altersvorsorge.

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Immobilien gelten als Sachwert, der langfristig vor Inflation schützen kann. Doch der Markt hat sich durch gestiegene Zinsen und neue energetische Anforderungen deutlich verändert. Eine vermietete Immobilie kann ein guter Baustein sein – sie ist aber kein Selbstläufer.

Vorteile

  • Laufende Mieteinnahmen und die Chance auf Wertsteigerung.
  • Hebel durch Fremdkapital: Mit relativ wenig Eigenkapital lässt sich ein größerer Wert finanzieren.
  • Steuerliche Aspekte: Bei vermieteten Immobilien können z. B. Abschreibungen und Finanzierungskosten steuerlich relevant sein.

Nachteile und Risiken

  • Hohe Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), Notar, Grundbuch und ggf. Makler summieren sich schnell auf 10 % oder mehr des Kaufpreises.
  • Klumpenrisiko: Oft steckt ein großer Teil des Vermögens in einem einzigen Objekt.
  • Leerstand und Mietausfälle können die Rechnung schnell kippen.
  • Wenig flexibel: Eine Immobilie lässt sich nicht mal eben verkaufen.
  • Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Sinkt der Wert oder steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, verstärkt die Finanzierung auch Verluste.

Worauf du achten solltest

  • Lage, Lage, Lage: Die Mikrolage entscheidet über Vermietbarkeit, Miete und Wiederverkaufswert.
  • Zustand: Prüfe Sanierungsstau und energetischen Zustand. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kann Investitionen, z. B. in die Heizung, nötig machen – informiere dich über den aktuellen Stand.
  • Finanzierung: Plane eine solide Tilgung und einen Puffer für steigende Zinsen ein.
  • Rücklagen: Instandhaltung kostet laufend Geld. Plane Rücklagen von Anfang an mit ein.
  • Absicherung: Als Eigentümer brauchst du eine Wohngebäudeversicherung, bei einer Finanzierung verlangt die Bank sie in der Regel. Prüfe, ob Elementarschäden mitversichert sind. Wohngebäudeversicherungen vergleichen*
  • Aufwand: Eine Immobilie erfordert aktives Management – oder eine gute Hausverwaltung, die ebenfalls Geld kostet.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.